中国房地产市场中的尖叫

　　在会议室开会时，常常会遇到一种情况，就是喇叭里突然发出刺耳的尖叫。这种现象的原理在物理学上叫“自激”，是把喇叭的声音传到麦克风里，再经过扩音器中三极管数百倍的放大，在喇叭中传出更大的声音，然后这些声音又被送进了麦克风，又经过数百倍的放大，又在喇叭中播出来……这样一直重复下去，形成正反馈，最后就形成了尖叫。解决这种刺耳尖叫的办法，就是把麦克风移开喇叭，或者干脆把电源开关关上，然后再打开，打开时注意不要把麦克风对着喇叭。

　　今天，房地产市场也出现了这种“自激”式的尖叫：房价高的信号传到房地产发展商的头脑中，房地产发展商就做出用更高价格拿地的行为，每次“招拍挂”后，土地的高价格又通过媒体和市场传递到房产市场上，刺激了房价更快速地上涨，而更快速上涨的房价在下一次土地“招拍挂”时，又传到房地产发展商的头脑中，最后他们按照今天房价上涨速度推算未来两三年时间的房价，用更冒进、更高的价格去拿地……结果就出现了今天的“招拍挂”中建筑面积土地的价格已经远远超过了周边房子的售价。这种尖叫对市场来说是一种灾难，它将把市场远远地推向不和谐的境地。

　　为什么会出现房地产市场中这种“自激”式的尖叫?我想有以下两个原因：

　　第一，房价受制约的基础是租金回报率，出租市场是不会出现水分和泡沫的，因为谁会自己租了房子闲置在那里呢?但是，一些追求短期行为、追求土地储备的国有企业和上市公司为了完成他们的考核指标，从而脱离了市场中租金回报率的约束，这时的地价就像脱缰的野马一样不受控制。

　　第二，市场上的一些信号，例如，“土地供应量的减少”;“实施全世界最严格的土地政策”;“拆迁越来越困难”;“要严格地保护耕地”;“一些限制建筑面积和房屋售价政策的出台，使得那部分不受这两种限制的土地供应量更为奇缺”等等。这些信号汇总起来更加刺激了这些房地产发展商高价拿地的狂热和不理智。

　　对麦克风和喇叭来说，最简单的办法是关掉电源和开关。但在市场中这是不可能实现的。前几年股票市场中有一种“推倒重来”的说法，被大家和后人批评为最幼稚的言论，因为市场怎么会“推倒重来”呢?怎么可能会像关掉电源、开关一样的简单呢?

　　避免这种“自激”式尖叫的办法，就需要限制那些花国家钱、花银行钱的房地产发展商的行为。在土地的供应上要和中国目前城市化进程所需要的土地相匹配。在保护耕地、土地供应量有限的情况下，是不是可以考虑适当增加土地的使用强度——容积率，这样在同样多的土地上可以建出更多的房子，房子的成本也会因为容积率的提高而大幅度下降，同时也会增加房屋的供应量。不要让大多数房地产发展商因为土地供应的短缺而断顿，以至于做出饥不择食的行为。

　　当然最重要的，避免市场上出现尖叫的不是技术问题、不是技巧，而是房地产行业，甚至与房地产行业有关的行业有没有自省的意识，如果没有自省的意识，跟着尖叫声走，此起彼伏，你的声音大，我的声音要比你更大，这样最终只能走向崩溃。

　　我们还要看到，市场中的尖叫声已经响起，这种尖叫声不可能马上停下，马上恢复到和谐，一定需要一段时间去反省、去调节。但如果长时间得不到解决，就会形成房地产的泡沫、危机。如果行业本身没有自行去解决的能力，市场最后解决的手段就是泡沫的破裂和危机的到来，我想，这种结果是谁也不愿意看到的，因为这对大家来说都会有很大的伤害。