公募REITs扩容在即：长线资金布局商业不动产

　　随着资本市场基础制度不断完善，公募REITs作为连接基础设施和长期资金的重要工具，正迎来新的发展阶段。最新消息显示，监管部门发布关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告征求意见稿，拟在原有基础设施REITs之外，单列“商业不动产REITs”产品类别，将商业综合体、写字楼、酒店等商业物业纳入可发行范围。这一政策不仅拓宽了优质资产证券化渠道，也为居民和机构提供了更多参与高品质商业物业投资的金融工具。

　　统计显示，截至2025年10月，今年上市的公募REITs募集资金已超过400亿元，整体市场存量产品近80只，覆盖保障性租赁住房、工业园区、仓储物流、新能源基础设施等多个领域。尽管二级市场价格曾经历调整，但随着底层资产运营稳定、分派率保持在较有吸引力的水平，指数表现逐步修复，中证REITs全收益指数上一年度录得正增长。今年以来，在政策持续优化和长线资金逐步入场的共同作用下，REITs市场呈现“规模稳步扩容、结构持续优化”的态势。

　　从投资者结构来看，保险资金、券商自营及资管产品对公募REITs关注度稳步上升，将其视为兼具长期现金流与通胀对冲属性的资产类别。对于个人投资者而言，REITs相较于直接持有物业，具有门槛低、流动性高、信息披露透明的优势，但也需要充分认识到其价格波动特征和底层资产运营质量的重要性。随着商业不动产REITs试点启动，未来市场有望形成“基础设施+商业不动产”双轮驱动格局，为理财资金提供覆盖基础设施、租赁住房与商业物业的多层次资产组合。理性配置REITs，有望在多元化理财体系中扮演“中长期现金流底仓”的角色，与债券、基金和保险等工具共同构建更为稳健的财富管理框架。